Há uma mudança silenciosa acontecendo agora, neste exato momento, que promete alterar profundamente o mercado imobiliário brasileiro. E a maioria das pessoas ainda não compreendeu a real dimensão do que está por vir.
A reforma tributária introduzirá o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) sobre aluguéis. Esse novo custo incidirá sobre o imposto de renda da pessoa física para quem possuir mais de três imóveis ou apresentar alta receita, podendo elevar a carga tributária total para cerca de 36% — soma de 27,5% de Imposto de Renda com aproximadamente 8,4% de IBS/CBS durante o período de transição até 2033. Essa transição começa com alíquotas menores, mas avança de forma progressiva. Na prática, aluguéis residenciais e por temporada tendem a sofrer aumento de tributação, exigindo planejamento financeiro e tributário antecipado.
O governo vendeu a reforma tributária como “simplificação”, como se trocar cinco impostos confusos por dois novos fosse um favor ao contribuinte. A realidade, porém, é outra: para quem vive de renda de aluguel, a reforma pode significar o fim da viabilidade econômica do investimento imobiliário tradicional.
(Sugestão de Pausa)
Vamos aos fatos.
A partir de 2026, pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e cuja receita bruta anual ultrapasse R$ 240 mil tornam-se contribuintes obrigatórios do IBS e da CBS. Há ainda uma segunda regra: quem receber mais de R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis, também será enquadrado no novo regime.
À primeira vista, pode soar razoável. Até que se entenda o que essas siglas realmente representam.
A alíquota de referência do IVA brasileiro — resultado da soma do IBS com a CBS — está estimada entre 26,5% e 28%. Para efeito de comparação, a média da União Europeia é de 21%, e nos países da OCDE, cerca de 19%. O Brasil, mais uma vez, caminha para liderar um ranking indesejado: o da maior carga tributária sobre o consumo.
O governo apresenta uma “solução”: operações de locação residencial terão uma redução de 70% na base de cálculo, o que reduziria a alíquota efetiva para algo entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel. Além disso, o locador poderá deduzir R$ 600 por imóvel residencial alugado.
À primeira vista, parece generoso. Mas ainda existe o Imposto de Renda. Para pessoas físicas, a soma do IR com o IBS/CBS pode resultar em uma alíquota total próxima de 36%, exatamente como mencionado anteriormente.
(Sugestão de Pausa)
Trinta e seis por cento sobre uma renda que já foi tributada na aquisição do imóvel, que paga IPTU anualmente e que ainda sofre com vacância e inadimplência. Mesmo assim, o Estado exige mais.
O discurso oficial se repete: “reforma neutra”, “não aumenta a carga tributária”, “modernização do sistema”. Isso é enganoso. A reforma foi desenhada para ser neutra apenas em termos de arrecadação global, mas profundamente redistributiva entre setores. Em outras palavras: alguns pagarão mais para que outros paguem menos.
E é fácil identificar quem ficou do lado errado dessa equação.
O setor de serviços, responsável por 67,4% do PIB e historicamente tributado a alíquotas menores, passará a ser onerado pela alíquota cheia do IVA, que pode chegar a quase 29%. A locação de imóveis, agora classificada pelo governo como “prestação de serviço”, entra nesse pacote.
Antes da reforma, a locação era tratada como renda passiva, sujeita apenas ao Imposto de Renda. Agora, quando há habitualidade e volume relevante, passa a ser considerada prestação de serviço. Uma reclassificação conveniente, que transforma milhares de brasileiros que investiram em imóveis visando renda para aposentadoria em “prestadores de serviço” sujeitos à tributação sobre consumo.
(Sugestão de Pausa)
A realidade é simples: o Estado está quebrado, precisa de dinheiro e encontrou uma fonte de arrecadação fácil. Imóvel registrado em cartório não foge. E com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro — o chamado “CPF dos imóveis” — a partir de 2026 haverá um banco nacional de dados sobre imóveis urbanos e rurais, permitindo o cruzamento direto de informações com a Receita Federal.
O Big Brother chegou ao mercado imobiliário.
Façamos as contas que o governo evita apresentar.
Imagine que você possua quatro apartamentos alugados por R$ 2.500 cada, totalizando R$ 10 mil mensais ou R$ 120 mil anuais. À primeira vista, você não se enquadraria nos critérios de habitualidade. Errado. Existe uma margem adicional de 20% sobre a receita no ano corrente que pode acionar a tributação. Um único mês atípico acima de R$ 24 mil pode ser suficiente para enquadrá-lo como contribuinte.
Agora, suponha que você possua cinco imóveis e receba R$ 250 mil por ano em aluguéis. Nesse cenário, uma pessoa física ficaria com apenas cerca de 64% da receita, perdendo 36% em tributos. Já uma pessoa jurídica, por meio de uma holding patrimonial, ficaria com aproximadamente 81%, perdendo cerca de 19%.
Para alcançar o mesmo lucro líquido de uma holding, a pessoa física teria de elevar significativamente o valor do aluguel bruto para compensar a pesada carga tributária. Em um mercado competitivo, isso é praticamente inviável.
(Sugestão de Pausa)
Há ainda outro problema: a perda de competitividade nos aluguéis comerciais. A pessoa física que não é contribuinte de IBS/CBS não consegue oferecer créditos tributários ao inquilino pessoa jurídica. Já uma holding, por definição, sempre poderá fazê-lo.
Na prática, mesmo quem não atinge os limites de habitualidade se torna menos atrativo para empresas locatárias, que naturalmente preferirão imóveis cujos aluguéis gerem créditos fiscais.
O Estado criou artificialmente uma classe de investidores privilegiados — aqueles com estrutura e capital para constituir holdings — e empurrou o pequeno proprietário para a irrelevância.
Especialistas alertam que o impacto tende a ser mais intenso no mercado imobiliário de alto padrão, onde a busca por rentabilidade é maior. Somado aos juros elevados, o cenário pode formar uma verdadeira tempestade perfeita.
Mas o efeito não ficará restrito ao topo. Com a queda da rentabilidade dos imóveis de luxo, investidores migrarão para outros ativos. A oferta de imóveis para locação diminuirá, os preços subirão e os inquilinos sentirão o impacto.
(Sugestão de Pausa)
É o ciclo clássico da intervenção estatal: cria-se uma distorção, culpa-se o mercado por ela e usa-se o problema como justificativa para ainda mais intervenção.
E não se iluda com o argumento de que “ainda demora”. Em 2026, haverá apenas a obrigação de declarar informações, sem recolhimento. A cobrança começa de forma parcial em 2027 e se torna integral em 2033.
Sete anos de transição, com alíquotas subindo gradualmente. Sete anos para a rentabilidade de milhões de imóveis ser corroída aos poucos. Como o sapo na água aquecida: quando percebe, já é tarde demais.
Advogados tributaristas e contadores já oferecem a solução: holdings patrimoniais. Funciona? Sim — para quem tem volume de imóveis e capital suficiente para arcar com custos de constituição, contabilidade e burocracia. Para quem tem três ou quatro apartamentos, é inviável.
Mais uma vez, o Estado cria barreiras artificiais que protegem os grandes e esmagam os pequenos. E depois atribui o problema à “concentração de renda”.
A verdade incômoda é que a concentração no mercado imobiliário tende a piorar por causa da reforma, não apesar dela. Pequenos proprietários venderão seus imóveis a grandes fundos e holdings que operam com eficiência fiscal. A popularização do acesso à propriedade ficará ainda mais distante.
(Sugestão de Pausa)
Quer prever o futuro do mercado imobiliário brasileiro? Observe países que já seguiram esse caminho.
São Francisco, Nova York e Berlim são exemplos claros. Regulação excessiva, tributação pesada e burocracia crescente resultaram em escassez de oferta, mercados paralelos e preços proibitivos.
O Estado intervém em nome da “justiça social” e da “função social da propriedade”. A rentabilidade desaparece, investidores saem do setor, a oferta cai e os preços disparam. Em seguida, o governo culpa a “ganância dos proprietários” e promete mais intervenção.
É um círculo vicioso alimentado pela incapacidade — ou recusa deliberada — de entender que mercados funcionam com base em incentivos.
Aqui está a questão central: por que o Estado precisa tributar tudo?
O imóvel é adquirido com dinheiro já tributado. Paga-se ITBI na compra, IPTU anualmente, ITCMD na herança. E quando finalmente há algum retorno, o Estado exige mais uma fatia significativa da renda.
(Sugestão de Pausa)
Em que momento a propriedade privada deixou de ser um direito protegido e passou a ser apenas uma fonte permanente de arrecadação?
A resposta é simples: no Estado moderno, a propriedade plena não existe. Você nunca é realmente dono. É apenas um ocupante temporário que paga aluguel ao governo na forma de impostos. Pare de pagar e descubra quem manda.
A tributação dos aluguéis é apenas mais um capítulo dessa lógica. Um sistema em que tudo o que você “possui” depende da benevolência do planejador central.
Para quem tem muitos imóveis: avalie seriamente a criação de uma holding patrimonial. Não porque seja ideal, mas porque pode ser a única forma de sobrevivência.
Para os inquilinos: não se iludam. O custo adicional será repassado. A única dúvida é quando.
E para todos: isso não é acidente nem efeito colateral. É o sistema funcionando exatamente como foi projetado.
O Estado identificou um ativo que não foge — o imóvel — e uma renda facilmente rastreável — o aluguel. Criou um sistema de vigilância total e passou a extrair recursos de quem acreditou na ideia de propriedade privada.
Há uma verdade que políticos evitam admitir: todo imposto é, em essência, confisco. A diferença entre tributação e roubo está apenas no percentual e na legitimidade legal.
(Sugestão de Pausa)
Quando o Estado fica com 36% da renda de aluguel, não está promovendo “justiça social”. Está se apropriando do fruto do trabalho e do investimento alheio, sob ameaça implícita de coerção.
E a ironia final: ao defender a reforma, o ministro Paulo Teixeira voltou a usar o discurso da “paz” por meio da redistribuição forçada. Agora, essa lógica é aplicada ao mercado imobiliário urbano.
A história se repete porque ninguém aprende. Os mesmos erros são cometidos, geração após geração, sempre com a promessa de que “dessa vez será diferente”.
Não será.
O superimposto vem aí.
E a maioria só perceberá quando já for tarde demais.
Você foi avisado.

Referências:

https://fenacon.org.br/reforma-tributaria/reforma-tributaria-muda-regra-dos-alugueis-de-pessoa-fisica/
https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/tem-imovel-para-aluguel-por-temporada-reforma-tributaria-muda-calculo-do-imposto/
https://www.gazetadopovo.com.br/economia/como-reforma-tributaria-afetara-pessoas-fisicas-rendimentos-imoveis/
https://www.taxgroup.com.br/intelligence/reforma-tributaria-guia-completo-sobre-iva-ibs-cbs-e-is/